부부 공동명의는 두 분의 지분을 합한 공시가격을 넣어 주세요.
개정안은 거주 여부에 따라 공제액이 달라집니다.
2028년부터는 주택 수와 무관한 단일 세율표가 적용됩니다.
현행 세법
개정안
공시가격을 입력하면 자동으로 계산됩니다.
위 결과는 세율만 적용한 산출세액입니다. 실제 고지서 금액은 아래 항목이 더해지거나 빠지면서 달라집니다.
감소 항목이 더 많습니다. 다만 어느 쪽이 클지는 보유 기간과 나이, 주택 구성에 따라 달라집니다. 위 금액은 방향을 가늠하는 용도로 봐 주시고, 실제 세액은 상담으로 확인해 주세요.
국회를 통과해야 확정됩니다. 심의 과정에서 기본공제와 공정시장가액비율이 다시 바뀔 수 있습니다.
이 계산기는 9월 3일 국회에 제출된 정부안 기준입니다. 비거주 1주택 공제는 발표 뒤 9억에서 12억으로 한 차례 바뀌었습니다. 국회에서는 거주 여부와 무관하게 14억으로 통일하자는 의견도 나옵니다.
무엇이 달라지나
기본공제·공정시장가액비율·세율이 함께 움직입니다.
기본공제와 공정시장가액비율
| 구분 | 현행 | 개정안 (정부안) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 · 거주 | 12억 | 14억 |
| 1세대 1주택 · 비거주 | 12억 | 12억 (당초 9억 → 환원) |
| 부부 공동명의 · 거주 | 각 9억 (18억) | 각 9억 (18억) |
| 부부 공동명의 · 비거주 | 각 9억 (18억) | 각 6억 (12억) |
| 그 밖의 개인 | 9억 | 4억 + 최대 5억거주주택 공시가격 비중에 따름 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70%3주택 이상·조정지역은 2028년까지 80% |
| 세부담 상한 | 150% | 150% (200% 인상 철회) |
| 세액공제 기준 | 보유기간 | 거주기간2027년 과도기 → 2028년 전면 |
세율 (2주택 이하 기준)
| 과세표준 | 현행 | 2027년 | 2028년~ |
|---|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 12억 ~ 25억 | 1.3% | 1.5% | 2.0% |
| 25억 ~ 50억 | 1.5% | 2.0% | 3.0% |
| 50억 ~ 94억 | 2.0% | 2.7% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 3.5% | 5.0% |
2028년부터는 주택 수에 따른 차등이 사라지고 주택가액 기준 단일 세율표로 통합됩니다. 3주택 이상 보유자의 세율은 현행과 2028년안이 같습니다.
누진공제액
산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제액 / 법 조문은 「960만원 + 12억원을 초과하는 금액의 1.3%」 형태로 되어 있고, 아래는 이를 실무에서 쓰는 방식으로 환산한 것입니다.
| 과세표준 | 현행 | 개정안 2027년 | 개정안 2028년~ | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 2주택 이하 | 3주택 이상 | 2주택 이하 | 3주택 이상 | 주택수 무관 | |
| 3억 이하 | — | — | — | — | — |
| 3억 ~ 6억 | 60만 | 60만 | 60만 | 60만 | 60만 |
| 6억 ~ 12억 | 240만 | 240만 | 420만 | 420만 | 420만 |
| 12억 ~ 25억 | 600만 | 1,440만 | 660만 | 1,260만 | 1,260만 |
| 25억 ~ 50억 | 1,100만 | 3,940만 | 1,910만 | 3,760만 | 3,760만 |
| 50억 ~ 94억 | 3,600만 | 8,940만 | 5,410만 | 8,760만 | 8,760만 |
| 94억 초과 | 1억 180만 | 1억 8,340만 | 1억 2,930만 | 1억 8,160만 | 1억 8,160만 |
3주택 이상은 12억~25억 구간의 세율이 2.0%로 현행과 같지만, 누진공제액이 1,440만원에서 1,260만원으로 줄어 실제 세액은 늘어납니다. 아래 구간(6억~12억)의 세율이 1.0%에서 1.3%로 오른 영향입니다. 세율표만 보면 “3주택은 그대로”로 읽히지만 그렇지 않습니다.
종부세, 이런 점이 궁금하실 겁니다
계산기를 쓰시기 전에 자주 나오는 질문만 모았습니다.
종합부동산세는 누가 내나요?
과세기준일인 매년 6월 1일 기준으로 인별 소유 주택의 공시가격 합계가 기본공제액을 넘으면 냅니다. 현재 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 개인은 9억원이 기준입니다. 재산세와 달리 사람 단위로 전국 주택을 합산해 계산합니다.
과세기준일 6월 1일은 무슨 뜻인가요?
6월 1일에 주택을 가지고 있던 사람이 그해 종부세를 전부 부담합니다. 5월 31일에 팔았다면 그해는 내지 않고, 6월 2일에 팔아도 그해분은 냅니다. 매도·매수 날짜를 6월 1일 앞뒤로 어떻게 잡느냐에 따라 한 해 세금이 갈립니다.
공시가격은 어디서 확인하나요?
아파트·연립·다세대는 부동산공시가격 알리미에서 조회하실 수 있습니다. 시가(실거래가)가 아니라 공시가격을 넣으셔야 합니다. 둘을 혼동하면 결과가 크게 달라집니다.
고지서 금액이 계산기 결과와 다른데요?
이 계산기는 세율만 적용한 산출세액입니다. 실제 고지서에는 재산세 중복분 공제, 고령자·장기보유 세액공제, 세부담 상한이 반영되어 줄어들고, 농어촌특별세 20%가 더해집니다. 차이가 크다면 상담으로 확인해 보시는 편이 좋습니다.
부부 공동명의가 유리한가요?
경우에 따라 다릅니다. 공동명의는 각자 공제를 받아 유리할 수 있지만, 1세대 1주택 단독명의에만 적용되는 고령자·장기보유 세액공제를 못 받습니다. 두 방식 중 유리한 쪽을 골라 신고할 수 있으므로 나이와 보유 기간을 함께 따져야 합니다. 다만 개정안은 비거주 공동명의의 공제를 각 6억원으로 줄이는 내용을 담고 있습니다.
개정안은 언제부터 적용되나요?
아직 확정되지 않았습니다. 2026년 8월 3일 발표 후 9월 1일 국무회의에서 수정·확정되어 9월 3일 국회에 제출된 상태입니다. 통과되면 2027년 납부분부터 단계적으로 적용되고, 세율 단일화는 2028년부터입니다. 국회 심의에서 기본공제와 공정시장가액비율이 다시 바뀔 수 있습니다.
합산배제 신고는 무엇인가요?
임대주택이나 사원용 주택처럼 요건을 갖춘 주택은 종부세 과세대상에서 빼주는데, 그러려면 매년 9월 16일부터 30일까지 합산배제 신고를 해야 합니다. 한 번 신고하면 요건이 바뀌지 않는 한 이후에는 자동 적용됩니다. 놓치면 12월 고지 때 예상 밖의 세액을 마주하게 됩니다.