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안녕하세요.
서울 강서구 마곡나루역에 위치한 골드세무회계사무소입니다.
부동산을 취득하실 때 가장 많이 혼란스러워하시는 부분 중 하나가 바로
취득세 중과 여부, 특히 “주택 수를 어떻게 계산하느냐” 입니다.
같은 집을 사더라도 주택 수에 포함되느냐, 제외되느냐에 따라
취득세율이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.
특히 지방세법 시행령 제28조의4 제6항은
취득세 중과세율 적용 시 보유 주택 수에서 제외해주는 예외 규정을 담고 있어,
이를 정확히 이해하면 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
하지만 조문 자체가 복잡하고, 예외 요건도 세분화되어 있어
일반 납세자가 직접 판단하기는 쉽지 않은 것이 현실입니다.
이번 글에서는
‘지방세법 시행령 제28조의4 제6항’을 중심으로,
취득세 중과 판단 시 주택 수에서 제외되는 경우를
✔ 상속·혼인
✔ 저가 주택 및 오피스텔
✔ 기업·임대사업용 주택
✔ 2024~2027년 신설된 오피스텔 특례
✔ 기타 법령 준용 사례
이렇게 5가지 핵심 유형으로 나누어
실무 기준에 맞춰 이해하기 쉽게 정리해드리겠습니다.
취득세 중과 대상 여부로 고민 중이시거나,
주택·오피스텔 취득을 앞두고 계신 분들이라면
아래 내용을 통해 꼭 한 번 점검해 보시기 바랍니다.
지방세법 시행령 제28조의4 제6항
취득세 중과 판단 시 ‘주택 수 제외’ 예외 규정 정리
지방세법 시행령 제28조의4 제6항은 취득세 중과세율 적용 여부를 판단할 때, 일정 요건을 충족하는 주택 등에 대하여 보유 주택 수에서 제외하도록 규정하고 있습니다.
이는 납세자의 불가피한 주택 보유 상황이나 정책적·공익적 목적을 고려하여 과도한 세 부담을 완화하려는 취지의 중요한 예외 조항입니다.
해당 규정은 다음의 5가지 핵심 카테고리로 구분하여 이해할 수 있습니다.
1. 정책적 배려 대상
(상속 및 혼인으로 인한 일시적 다주택)
불가피하게 발생하는 주택 보유 상황에 대해 정책적으로 구제하는 경우입니다.
- 상속 주택
상속으로 취득한 주택은 상속 개시일로부터 5년 이내인 경우 보유 주택 수에서 제외됩니다.
(주택뿐만 아니라 오피스텔, 분양권 등도 포함) - 혼인 전 보유 주택 또는 분양권
혼인 이전부터 각자가 보유하던 주택이나 분양권으로 인해 발생한 일시적 다주택 상태는 주택 수 산정에서 제외됩니다.
2. 저가 주택 및 비주거 성격 자산
(시가표준액 1억 원 이하)
가액이 낮거나 주거 목적성이 약한 자산에 해당하는 경우입니다.
- 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔
공시가격(시가표준액) 기준 1억 원 이하의 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않습니다. - 1억 원 이하의 부속 토지 단독 소유
건축물이 존재하지 않고 토지만 보유한 경우로, 일정 금액 이하라면 주택 수에서 제외됩니다.
3. 기업 및 임대사업 목적 보유 주택
(특수 목적 주택)
사업 수행을 위해 보유하는 주택으로, 실수요와 구별되는 경우입니다.
- 미분양 주택 또는 신축 주택
건설업자·시행사가 건설 후 보유 중인 주택은 원칙적으로 제외되나,
해당 주택에 타인이 1년 이상 거주한 경우에는 제외 대상에서 배제됩니다. - 사원용 주택
법인이 종업원 복지를 목적으로 제공하는 주택으로, 시가표준액 등 법령상 요건을 충족하는 경우 주택 수에서 제외됩니다. - 문화재 주택 및 가정어린이집
문화재로 지정된 주택 또는 가정어린이집으로 운영되는 주택은 공익적 성격을 고려하여 제외됩니다.
4. 2024~2027년 한시적 신설 혜택
(신축·소형 오피스텔) – 핵심 개정 사항
부동산 시장 활성화를 목적으로 신설된 규정으로,
2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득한 경우에 한해 적용됩니다.
- 신축 오피스텔
기간 내 사용승인을 받은 오피스텔로서- 전용면적 60㎡ 이하
- 취득가액 기준 수도권 6억 원 이하 / 비수도권 3억 원 이하
- 최초 취득자인 경우
→ 주택 수에서 제외
- 기존(구축) 오피스텔
위 면적·금액 요건을 충족하고,
취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록 후 주택으로 사용하는 경우 주택 수에서 제외됩니다.
5. 기타 법령 준용에 따른 예외
(지방세법 시행령 제28조의2 준용)
다른 법령에서 이미 정책적 혜택을 인정받고 있는 주택 유형입니다.
- 공공지원민간임대주택
- 노인복지주택(실버타운)
- 공시가격 1억 원 이하의 저가 주택 등
이들 주택은 관련 법령 요건을 충족하는 경우 취득세 중과 판단 시 주택 수에서 제외됩니다.
정리
지방세법 시행령 제28조의4 제6항은 단순히 “집이 몇 채인가”가 아니라,
보유 경위, 가격, 면적, 용도, 취득 시기 등을 종합적으로 고려하여
실질적인 세 부담의 형평성을 도모하는 규정입니다.
취득세 중과 여부 판단 시에는 반드시 해당 예외 규정 적용 가능성을 검토하는 것이 중요하며,
사안에 따라 세액 차이가 상당히 발생할 수 있으므로 전문적인 검토가 필요합니다.
맺음말
취득세는 단순히 “집이 몇 채인가”만으로 결정되지 않습니다.
보유 경위, 취득 시기, 주택의 성격, 면적과 가액 등에 따라
주택 수 산정 결과가 달라지고, 그에 따라 취득세 부담도 크게 차이 날 수 있습니다.
실무에서 실제로 많이 발생하는 사례 중 하나가
주택 수를 잘못 판단하여 중과 대상이 아님에도 불구하고 취득세를 과다 납부하는 경우입니다.
한 번 납부한 취득세는 돌려받기가 쉽지 않기 때문에,
취득 전 또는 신고 단계에서의 정확한 판단이 무엇보다 중요합니다.
취득세 중과 여부, 주택 수 산정 기준이 어렵게 느껴지신다면
서울 강서구 마곡나루역 인근에 위치한 골드세무회계사무소를 언제든지 찾아주시기 바랍니다.
개별 상황에 맞는 주택 수 판단과 취득세 검토를 통해,
불필요한 세금 부담을 지지 않도록 꼼꼼하게 도와드리겠습니다.
작은 판단 차이가 큰 세금 차이로 이어지는 만큼,
취득세 신고 전 한 번의 정확한 검토로
과하게 세금을 납부하는 실수를 하지 않으시길 바랍니다.
