종합부동산세 세제개편안 발표
안녕하세요. 강서구 마곡 세무사 골드세무회계사무소 입니다.
주택을 보유하고 계신 분들이 매년 11월이면 같은 질문을 하십니다. “나도 종합부동산세 대상인가요?”
기준을 알면 미리 가늠할 수 있습니다. 이 글에서는 종합부동산세 과세대상과 공제 기준, 세율과 계산 방법을 정리하고, 2026년 개정안으로 무엇이 달라지는지 공시가격별로 비교해 보겠습니다.
종합부동산세 과세대상은 누구인가?
종합부동산세는 과세기준일인 매년 6월 1일 현재, 인별로 보유한 주택의 공시가격 합계액이 공제 기준을 넘는 사람에게 부과됩니다.
| 구분 | 공제 기준 (현행) |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억원 |
| 부부 공동명의 1주택 | 각 9억원 (합 18억원) |
| 그 밖의 개인 | 9억원 |
재산세가 물건마다 매겨지는 것과 달리, 종부세는 사람 단위로 전국 주택을 합산합니다. 근거는 「종합부동산세법」 제7조·제8조입니다.
공시가격과 시가는 다릅니다
기준은 공시가격이지 실거래가가 아닙니다. 시가 20억원 아파트의 공시가격이 13억~14억원인 경우가 흔합니다. 부동산공시가격 알리미에서 공시가격 조회가 가능합니다.
과세기준일 6월 1일의 의미!
이 날짜 하나가 한 해 세금을 가릅니다.
- 5월 31일에 잔금을 받고 넘겼다면 → 그해 종부세를 내지 않습니다
- 6월 2일에 넘겼다면 → 그해 종부세를 전부 냅니다
하루 차이로 수백만원이 갈릴 수 있으므로, 매도·매수 일정을 잡으실 때 반드시 확인하셔야 합니다.
종합부동산세 계산 방법은?
계산 순서는 네 단계입니다.
① 공시가격 합계
② − 기본공제
③ × 공정시장가액비율 (현행 60%)
④ = 과세표준 → 세율 적용
세율표 (현행)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
「종합부동산세법」 제9조에 규정된 세율입니다.
법 조문은 「960만원 + 12억원 초과분의 1.3%」 형태로 되어 있습니다. 실무에서 쓰는 과세표준 × 세율 − 누진공제액 방식의 전체 표는 종부세 계산기 페이지에 정리해 두었습니다.
2026년 개정안으로 달라지는 것
정부는 2026년 8월 3일 개편안을 발표했고, 9월 1일 국무회의에서 수정·확정해 9월 3일 국회에 제출했습니다. 아직 확정된 법률이 아닙니다.
| 항목 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 · 거주 | 12억 | 14억 |
| 1세대 1주택 · 비거주 | 12억 | 12억 |
| 부부 공동명의 · 비거주 | 각 9억 | 각 6억 |
| 그 밖의 개인 | 9억 | 4억 + 최대 5억 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% |
| 세율 (과표 6~12억) | 1.0% | 1.3% |
| 세부담 상한 | 150% | 150% |
| 세액공제 기준 | 보유기간 | 거주기간 |
방향은 명확합니다. 실제로 거주하는 주택은 덜 걷고, 그렇지 않은 주택은 더 걷겠다는 것입니다.
공시가격별 세액 비교
1세대 1주택 단독명의를 기준으로 산출세액을 계산했습니다.
▶ 공시가격 20억원
| 구분 | 현행 | 개정안 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 거주 | 276만원 | 234만원 | −42만원 |
| 비거주 | 276만원 | 332만원 | +56만원 |
거주하면 공제가 14억으로 늘어 과세표준이 오히려 줄어듭니다.
▶ 공시가격 30억원
| 구분 | 현행 | 개정안 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 거주 | 840만원 | 1,036만원 | +196만원 |
| 비거주 | 840만원 | 1,230만원 | +390만원 |
30억원부터는 거주하더라도 늘어납니다. 공제 2억원 확대보다 공정시장가액비율 10%포인트 인상과 세율 인상의 영향이 더 크기 때문입니다.
3주택 이상으로 공시가격 30억원이라면 현행 1,080만원에서 개정안 1,680만원으로 600만원이 늘어납니다.
놓치기 쉬운 두 가지
세율이 같은데 세금이 느는 구간
3주택 이상 보유자의 과세표준 12억~25억 구간 세율은 현행도 2.0%, 개정안도 2.0%입니다. 세율표만 보면 변화가 없습니다.
그런데 누진공제액이 1,440만원에서 1,260만원으로 줄어듭니다. 아래 구간(6억~12억)의 세율이 1.0%에서 1.3%로 오르면서 누적 계산의 출발점이 달라지기 때문입니다.
세율이 같아도 세액은 늘어납니다.
합산배제 신고 기한
임대주택이나 사원용 주택처럼 요건을 갖춘 주택은 과세대상에서 제외되는데, 그러려면 매년 9월 16일부터 30일까지 합산배제 신고를 해야 합니다.
한 번 신고하면 요건이 유지되는 한 자동 적용되지만, 새로 대상이 되었거나 요건이 바뀌었다면 그 해에 다시 신고하셔야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 예시 금액이 실제 고지서 금액과 계산 결과가 다릅니다.
위 계산은 세율만 적용한 산출세액입니다. 실제 고지서에는 재산세와 중복되는 부분에 대한 공제, 고령자·장기보유 세액공제, 세부담 상한이 반영되어 줄어들고, 농어촌특별세가 종부세액의 20%만큼 더해집니다.
Q. 부부 공동명의가 유리한가요?
경우에 따라 다릅니다. 공동명의는 각자 공제를 받아 유리할 수 있지만, 1세대 1주택 단독명의에만 적용되는 고령자·장기보유 세액공제를 받지 못합니다. 두 방식 중 유리한 쪽을 선택해 신고할 수 있으므로 나이와 보유 기간을 함께 따져야 합니다.
정리하며
- 과세기준일은 6월 1일, 판단 기준은 공시가격입니다
- 개정안의 핵심은 거주 여부에 따른 공제 차등입니다
- 3주택 이상은 세율이 같아도 누진공제액 축소로 세액이 늘어납니다
- 아직 확정된 법이 아니므로 국회 심의 결과를 지켜봐야 합니다
공시가격을 입력해 현행과 개정안을 직접 비교해 보실 수 있도록 종부세 계산기를 준비했습니다.
골드세무회계사무소는 서울 강서구 마곡나루역 인근에서 부동산 보유세와 양도 시점 검토를 함께 진행해 드립니다.
개별 사안은 주택 구성과 보유 기간에 따라 결론이 달라지므로, 정확한 판단은 아래 상담 신청을 통해 확인해 주시기 바랍니다.
